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专题：央行晚间重磅，房地产金融新政多箭齐发！
上证报中国证券网讯（记者 张琼斯）市场期盼已久的存量房贷利率下调，最终一锤定音！
9月29日晚间，央行发布公告，明确完善房贷利率定价机制；市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》）。
根据上述文件精神，商业银行将在10月31日前批量调整存量房贷利率。这一优惠政策将覆盖首套、二套及以上的存量房贷。
记者从四大行获悉，相关银行将积极响应相关要求，主动回应客户关切，正在紧锣密鼓开展调整存量房贷利率的准备工作。相关银行拟于10月12日发布操作事宜公告，于10月31日前统一批量调整。
这将是我国最后一次批量调整存量房贷利率。未来，还将建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。
存量房贷借款人将享受到多大优惠、何时起享受优惠、需要进行哪些操作？
上海证券报权威解读，本次调整涉及的七大关键问题！
问题一：存量房贷利率调至多低？
借款人最关注的是，本次批量调整后，存量房贷利率可以降低到什么水平？
目前，我国绝大多数房贷是浮动利率定价，也就是由贷款市场报价利率（LPR）+加点形成，加点为在合同中约定的固定数值。
根据《倡议》，在批量调整阶段，加点幅度高于-30BP的存量房贷，把加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限。
记者梳理发现，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房，其余存量房贷利率均可以下调为LPR-30BP的利率水平。
北京、上海、深圳的二套及以上存量房，可以调整至新发放房贷利率政策下限。
也就是，本次调整后，北京的二套及以上存量房贷利率调整为：五环以内的为LPR-5BP，五环以外的为LPR-25BP。
上海的二套及以上存量房贷利率调整为：自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区为LPR-25BP；其他为LPR-5BP。
深圳的二套及以上存量房贷利率调整为：LPR-5BP。
问题二：可以节省多少利息支出？
本次存量房贷利率下调，将为借款人带来实实在在的优惠。
记者从央行获悉，截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%，前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。
调整后，存量房贷利率将降至约LPR-30BP，以最新一期5年期以上LPR（3.85%）计算为3.55%，较调整前的4.06%降低约0.5个百分点。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，节约借款人利息支出每年约5600元。
从全国看，本次批量下调将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。
专家表示，存量房贷利率下调，有利于借款人进一步降低房贷利息支出，提升居民消费意愿，也有助于稳定购房者预期，提振信心。
问题三：最早何时享受优惠？
存量房贷借款人最早将在10月31日前，享受到本次批量调整带来的优惠。
根据《倡议》，商业银行原则上应于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。
记者获悉，工商银行将确保10月31日前完成批量调整工作，农业银行将于10月31日之前实施统一批量调整。
问题四：借款人需要进行哪些操作？
记者了解到，主要商业银行原则上应不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。
从历史经验看，我国批量调整存量房贷利率的客户体验感较好。
我国曾经在2023年8月进行过批量房贷利率调整。商业银行对有调整需求的客户，绝大多数通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，整个过程无需客户进行额外复杂操作，无需进行线下办理，客户体验较为“丝滑”。
问题五：不同重定价日的存量房贷利率调整情况如何？
由于每位借款人的贷款重定价日不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。
专家表示，批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至-30BP所致。但在重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。
不同重定价日的借款人，可以参照以下表格，确定自身存量房贷利率调整情况。
比如，假设10月31日进行批量调整，10月21日的最新一期5年期以上LPR跟随央行政策利率下降0.2个百分点，由当前的3.85%降至3.65%。由于今年2月、7月，5年期以上LPR合计下降了0.35个百分点，因此，对于重定价日为1月1日的存量房贷，本次批量调整后的利率为3.9%（LPR以4.2%计算），明年1月1日LPR重定价后的利率为3.35%（LPR以3.65%计算）。
问题六：在长效机制上有何安排？
记者了解到，这将是我国最后一次批量调整存量房贷利率。
未来，我国将建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。
“房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。”央行有关负责人表示，需要优化制度设计，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。
为了既治标又治本，从根本上解决新老房贷利差问题，央行建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。
具体而言，如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。
“由此，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾。”央行有关负责人表示。
自2024年10月起，每季度第一个月，央行将在官方网站公布上个季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，供银行和借款人参考。
问题七：房贷利率重定价周期有什么新安排？
《公告》还取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
因此，对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。
“需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。”专家表示。
